投資出租物業的五大提示

1.了解您置業的目的

投資於出租物業通常有三大理由︰擁有投資物業、創造收入來源，以及基於投機心態，希望物業在短期內升值及轉售

如果您是投機人士，一切取決於時機。趁樓市上升把握機會，您很可能從中獲利。但在市場高峰期用盡您的財務資源買入物業，您有機會虧損。如果買不逢時，您希望離場的話，您未必可以像買賣股票或債券般輕易出售物業。您可能要等一段時間，以及等待適當的市況，才能以合理的價錢出售物業

另一方面，作為投資者，您可以選擇以精明的方法從置業投資中獲益。由於物業是長線投資，您可花些時間作資料搜集，在優越的地點物色理想的物業，從而取得租金收入，假以時日，物業更逐漸升值

如果您出售物業並獲利，由於出租物業並非您的自住房子，賣出物業所賺的收益，將需要課稅，就如同您其他的投資一樣

2.財務上是否足以應付入市…並長時間持有物業

購買出租物業與選購自住物業不同，具有一至四個單位的出租物業通常要求您付20%首期，才有資格申請受加拿大房屋貸款及房屋公司（Canada Mortgage and Housing Corporation, 簡稱CMHC）保障的房貸。由於貸款機構通常認為出租物業風險較大，因此，您要有心理準備接受較高的貸款利率和更嚴格的審批條件。請留意把購買物業的相關開支計算在內，例如估價費和法律費

在入市前，確保自己在財務上可以應付長期擁有物業的負擔。您能否應付突如其來的大額維修費、利率上升或物業管理費？最理想的做法，是您預先撥出充足資金應付任何不利變動，以免您被迫提早出售物業，招致損失

3.確保收到良好的現金流

當您清楚知道可負擔怎樣的物業，您需要計算一下這出租物業可為您創造多少收入

本地的房地產市場情況很大程度上控制了租金的範圍。在較熱門的地區例如大溫地區，有機會讓您定期加租，令租金收入可追上通脹。在溫哥華、列治文和北岸等地區，空置率向來極低，使這些地區成為全省供應最緊張的租務市場

值得您考慮的每項物業，您都應該計算預期可得的現金流。先估計全年租金收入，然後扣除開支，包括借貸成本、維修保養費用、物業稅及保險。如果您打算把水電煤費等開支計算在內，也可一併扣除。在扣除所有開支後，您可預計取得正面的現金，而比其他投資選擇相對較高的回報

值得高興的是出租物業所涉及的開支通常都可從租金收入中扣減。如果出現赤字（即開支超於收入），您可把虧損額與您的其他收入相抵，從而減低您整體需要繳納的稅款

4.決定自己是否願意一切親力親為

住客拖延交租、不良住客，以及一大堆文件，都是房東要面對和處理的問題。您是否願意應付這些問題

聘用物業管理公司可以助您一臂之力，但費用會令您的利潤減少。在投資房地產出租市場前，請仔細考慮您將要付出的時間和精力，與您所收到的回報比較，是否值得您進行這投資

5.進行資料搜集，物色有利可圖的出租物業

以下列出的事項，有助您物色有利可圖的出租物業

首先分析經濟因素。您所考慮投資的地區，包括人口和工作是否不斷增加？一個增長中的社區有機會讓您釐定更高的租金，而物業也有機會升值。區內的罪案率是高或低？請謹記，您並非要找最便宜的物業，如果治安欠佳，租金水平會偏低，也顯示該社區正在衰落

下一步是分析社區是否有良好的基礎設施吸引租客？交通是否方便？是否有學校、購物商場及文娛康樂設施等令該區與眾不同？一些地區有獨特的條件值得您留意，例如附近有大學的話，可為該區帶來大量學生租客，即使如此，您仍然有機會未能把物業全年出租

如果您打算自己管理物業，物業的地點是否方便您？遇上要處理緊急情況的時候，您在繁忙時間或大雪期間駕車到物業需時多久

即使您想買入的物業本身的狀況未如理想，只要稍為裝修或翻新，就會令租客對物業改觀，有機會獲得較佳的租金。長遠來說，如您考慮進行較大的裝修，其開支更可有較長時間攤還並給予您更佳的回報。把一間單住戶物業拆分為獨立的生活空間，例如把一間平房的主層和地庫分別租出，您可賺得的租金總收入通常較多

地產投資信託是您的另一選擇

想在房地產市場分一杯羹，但又怕直接擁有物業的煩惱？您可考慮投資於地產投資信託（Real Estate Investment Trust，簡稱REIT*）

REIT是擁有及經營一系列房地產資產的公司，由購物商場、商業大厦至住宅樓宇及工業物業等，它們提供專業管理和多元化投資。REIT的單位容易在股票市場買賣。對很多尋求收入的投資者來說，REIT的優點是能定期提供收入，並提供比股票、定期存款（Guaranteed Investment Certificate, 簡稱GIC）或政府債券相對較高的收益

如果您正考慮投資REIT以取得收入，請先確保這些投資配合您的目標及風險承受能力，才納入作為均衡投資組合的一部分

投資於房地產市場在很多方面與其他投資相似。要取得成功，您需要做好資料搜集和分析，設定適當的投資範疇，決定您可承受的風險，並清楚將要涉及的開支

把房地產，包括您的出租物業和自住物業視為一個獨立的資產組別，確保它們在您的資產淨值中所佔的比率是否處於令您安心的水平。您需撥出足夠的資源以應付市場及其他因素升跌的影響。投資出租物業與投資互惠基金（Mutual Funds）不同，您無需花太多時間和精神在互惠基金上，但出租物業卻需要勞心勞力。不過，您付出的可能帶給您理想的回報

如果您正考慮投資於出租物業，妥善的策劃和準備功夫是成功的關鍵。您的BlueShore Financial顧問可為您解答疑問，並助您決定投資房地產出租市場是否適合您

需要聽取專家的意見

您可點擊以下的 “聯繫我們”填寫高度保安的網上表格，親臨分行或致電604.982.8000或1.888.713.6728（免費專線）與我們聯繫